전세사기 예방] - 전월세 계약 전/계약 시 필수 확인사항

보증금을 안전하게 보호하고, 계약 이후 불필요한 분쟁을 피하려면계약 전·계약 시 꼼꼼한 확인이 필수입니다.
전월세 계약 체결 전 필수 체크리스트, 대항력 확보 방법, 집주인의 신뢰도 확인법등을 자세히 정리해보았습니다.

 

 

1. 전·월세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항

1) 계약 전 확인 사항

전·월세 계약을 체결하기 전에 아래 내용을 반드시 점검해야 합니다.

구분	내용	확인 방법
권리관계	등기부 등본을 통해 압류·권리침해 여부 확인, 보증금 과다 조달 여부 확인 (주택담보대출 60% 초과 주의)	법원 인터넷등기소, (다가구 주택은 선순위 보증금 별도 확인 필요)
적정 시세	보증금·월세가 시세 대비 적정한지 확인 (보증금이 집값의 80% 초과하면 주의) 신축 빌라의 경우, 반드시 매매/세 시세 확인	국토부 실거래가 사이트, 국민은행, 중개업소
체납 세금	경매 시 보증금보다 선순위 세금이 많은 경우 위험 (국세, 지방세 체납)	전국 세무서 (방문)
주택 용도	건축물대장 확인(불법/무허건축물 여부, 근린생활시설(상가)인지 주택인지 확인)	정부24, 세움터

Tip: 보증금이 시세보다 낮다면 함정일 가능성이 높습니다. 반드시 등기부등본과 시세를 확인하세요!

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2) 계약 시 확인 사항

계약을 체결할 때는 서류를 꼼꼼히 검토하고, 사기 피해를 막기 위해 세부 내용을 체크하세요.

1. 임차주택·계약 당사자·중개사 확인
   • 등기부, 건축물대장, 계약서상 임차주택 주소/동호수 일치 여부 확인
   • 등기부등본 상 소유주와 계약 당사자가 동일한지 확인
   • 공인중개사 자격증 및 개설등록 여부 확인
   • 건축물대장 확인 (불법 증축 등 확인 가능)
2. 계약서 및 특약사항 확인
   • 국토교통부 표준임대차계약서 활용
   • 특약사항에 수리 의무, 관리비 조항 등 포함
   • 중도금 및 잔금 지급 일정 명확히 기재
   • 별도 특약이 있는 경우, 불리한 조항이 있는 지 확인
3. 대항력 확보 여부 확인
   • 보증금 보호를 위해 전입신고 및 확정일자 필수(주민센터 방문 또는 인터넷)
   • 보증보험(HUG·SGI 등) 가입 

Tip: 임대인의 신뢰도가 의심스럽다면 HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입을 고려하세요.

 

 

3) 대항력 확보 방법 (보증금 보호)

보증금을 보호하고, 만약의 상황에서 법적으로 권리를 주장하기 위해 아래 조치를 취하세요.

방법	내용	확인 방법
전입신고	계약서 작성 후 주민센터 방문하여 전입신고 필수 (등본상 주소 반영)	주민센터 방문 또는 온라인
확정일자	계약서에 동사무소(주민센터) 확정일자 날인 받아야 함	주민센터 방문
보증보험 가입	HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증보험 등을 통해 보증금 반환보증 가입	각 기관 홈페이지

Tip: 보증보험은 집주인이 거부해도 세입자가 단독으로 가입 가능하니, 리스크가 걱정된다면 가입을 고려하세요.

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4) 전·월세 계약 시 흔한 실수 및 주의사항

1. 계약금을 먼저 주는 실수
   • 반드시 계약서 작성 후 계약금 지급!
2. 확정일자를 놓치는 경우
   • 계약 후 즉시 주민센터 방문하여 확정일자 받기
3. 전세권 설정을 하지 않는 경우
   • 고액 보증금이라면 전세권 설정 등 추가 안전장치 고려
4. 불법건축물 여부 확인을 안 하는 경우
   • 근린생활시설(상가)인지, 주택인지 확인 필수
5. 중개사 없이 개인 간 거래
   • 피해 발생 시 법적 보호 어려울 수 있음 (공인중개사 이용 추천)

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5) 마무리

전·월세 계약은 단순한 서류 절차가 아닌, 보증금 보호와 안전한 주거 환경을 확보하는 중요한 과정입니다.
특히, 전입신고+확정일자+보증보험 3가지를 꼭 챙기면 전세사기 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

더 궁금한 사항이 있다면, 전월세종합지원센터에 문의하세요.