2023년 부동산, 특히 아파트에 대해 의견이 분분합니다.
누군가는 2022년 12월부터 2023년 1월 정도가 바닥이었다고 말하고, 누군가는 추가적인 하락이 있을 수 있다고 말합니다.
지역별로 차별화가 심하다는 말도 있습니다.
서울인지 수도권인지 지방인지 지역에 따라, 나홀로 아파트인지 대장아파트인지 여러 조건에 따라 맞는 말도 있고, 그렇지 않다고 생각되는 말도 있는 것 같습니다.
공부하며 흐름을 생각해 보고, 나중에 생각이 맞을지 되돌아보고자 글을 남겨 봅니다.
가끔 부동산 관련 카페 글을 보다 보면, 현금이 얼마 있는데 어떤 투자를 하면 좋겠느냐는 질문 글들이 있습니다. 20억이 있는데 빌딩을 사는 게 좋겠냐, 아파트를 갈아타는 게 좋겠냐는 질문을 얼마 전에 봤습니다. 만일 지금 10억 또는 15억 수준의 투자금이 있다면, 어떤 행동을 취할 수 있을까요?
지역적으로는 서울 핵심지가 그래도 누구나 원하는 요구가 있으니 그 중심으로 생각해 볼까 합니다.
1. 지역 후보지 - 용산 한남 재개발, 서초구, 강남구, 송파구
아직 규제 지역으로 묶여 있는 지역으로 그만큼 수요가 있고 관리 대상이라는 의미겠지요.
- 용산 한남동 재개발 - 한강을 남쪽으로 바라보는 좋은 입지에 용산 공원 개발 등 여러 호재가 있는 지역입니다.
- 서초구 - 아크로리버파크, 원베일리, 반포 1,2,4 주구 등 요즘은 강남을 뛰어넘어 최고가를 찍고 있는 동네입니다.
- 강남구 - 압구정동 재건축부터 대치동 학군지까지 설명이 필요 없는 지역입니다.
- 송파구 - 엘스, 리센츠 등 대단지 아파트 중심으로 2022년 말 하락이 많이 있었는데, 2023년 5월 최근 최저가보다 1, 2억씩 다시 올랐다고 하지요. 삼성역 주변 및 종합운동장 개발로 관심받는 지역입니다.
최근 매물이 어떻게 올라와있는지 인터넷 매물을 찾아봤습니다.
한남 재개발 중 5 구역은 14억 5천, 한남 3 구역은 13억 5천 정도가 나와있는 매물 중 낮은 가격대의 물건입니다.
곧 이주와 관리처분 인가를 앞두고 있는 한남 3 구역 물건은 평가 금액이 나와있고, 프리미엄이 7억 정도 붙어있습니다. 5 구역은 30평 신청을 예상하는 대지 2.5평의 빌라 가격이 14억 5천입니다.
제일 빠르게 진행되고 있는 한남 3 구역도 아직 이주 전이니 이주, 철거, 공사 후 입주까지 빨라도 7, 8년은 걸리지 않을까 싶습니다. 그럼 대략 2030년에는 한남동에 아파트 입주가 시작되려나요? 금방 지나갈 것 같기도 하고, 아직 많이 남은 것 같기도 합니다.
서초구는 워낙 쟁쟁한 아파트들이 많습니다.
2023년 8월 입주를 앞두고 있는 래미안원베일리 32평 입주권은 32억 원이 제일 낮은 가격으로 나온 네이버 매물입니다.
2016년 입주한 아크로리버파크(1,612세대) 34평은 호객노노 기준으로 최근 실거래 기록이 없고, 2022년 1월 46억 거래 기록이 있습니다. 전세는 14억 수준으로 매매, 전세 갭이 30억이 넘습니다. ㅠㅠ 상대적으로 오래된 2009년 입주한 반포자이(3,410세대)는 최근 1개월 평균 매매 가격이 30억 1천만 원이며, 전세가는 13억 수준으로 매매, 전세 갭이 17억 수준입니다. 확실히 2016년 입주한 아크로리버파크와 가격 차이가 납니다. 2010년 입주한 반포리체(1,119세대)는 최근 1개월 매매 평균 가격이 28억 1천만 원이고, 전세 가격은 평균 12억, 매매, 전세 가격 차이는 대략 15억 수준입니다.
확실히 입주 예정인 원베일리, 최근에 입주한 아크로리버파크 가격이 높습니다. 반포자이는 반포리체보다 1년 연식이 많지만 대단지 커뮤니티와 대장 아파트 위상으로 가격을 더 높게 유지하는 것 같습니다. 전부 매매 가격은 엄청나네요.
강남구는 대치 학원가 인근의 대장 아파트와 개포동에 새로 입주하는 새 아파트 단지들이 있습니다. 압구정은 너무 넘사벽인 것 같아 제외했습니다. ^^
2006년 입주한 도곡렉슬(3,002세대) 33평 아파트 최근 1개월 평균 매매가는 약 25억 5천입니다. 전세가는 평균 12억 2,500으로 전세, 매매 차이는 약 13억입니다. 2015년 입주한 래미안대치팰리스 (1,278세대) 33평 아파트 평균 매매가는 29억 8천, 평균 전세가는 13억 8천으로 전세, 매매 차이는 약 16억입니다.
대모산입구역 가까이 위치한 2021년 입주한 디에이치자이개포(1,996세대) 32평 평균 매매가는 24억 6천5백, 평균 전세가는 14억입니다. 전세가가 높아 전세, 매매 차이는 약 10억 6천입니다. 2023년 입주를 시작하고 있는 개포자이프레지던스 33평 평균 매매가는 25억 2천5백, 평균 전세가는 12억 6천으로 전세, 매매 차이는 약 12억 6천입니다.
디에이치자이개포, 개포자이프레지던스는 최근 입주 아파트로 조식 서비스 등 최신 트렌드의 커뮤니티가 제공되는 아파트입니다. 그럼에도 2006년 입주한 도곡렉슬과 매매 가격은 비슷한 수준인 것을 보면, 입지가 제일 중요한 요소임을 보여주는 것 같습니다.
송파구입니다. 송파구 잠실의 엘스, 리센츠, 트리지움, 주공 5단지, 장미아파트는 모두 토지거래허가 구역으로 묶여 있습니다. 2022년 말 상대적으로 큰 폭의 하락이 있었고, 최근 조금 올라 거래가 이루어지는 모습을 보이고 있지만 아직 활발하지는 않습니다.
2008년 입주한 잠실엘스 (5,678세대) 33평 평균 매매가는 20억 8천5백, 평균 전세가는 약 9억 5천으로 나타납니다. 매매, 전세 차이는 약 11억 4천입니다. 재건축을 추진하고 있는 잠실주공 5단지(3,940세대, 46년 차) 34평은 평균 매매가 23억 4천, 전세가 3억 7천으로 매매, 전세 차이가 약 19억 7천입니다. 재건축을 앞둔 오래된 아파트라 전세가가 매우 낮은 상태입니다. 2008년 입주한 파크리오 아파트(6,864세대) 33평 평균 매매가는 18억 8천, 평균 전세가는 8억 9천입니다. 매매 전세 차이는 약 10억입니다. 잠실주공 5단지와 마찬가지로 재건축을 추진하고 있는 올림픽선수촌 아파트 (5,540세대, 36년 차) 34평 평균 매매가는 17억 5천, 평균 전세가는 약 7억입니다. 전세, 매매 가격 차이는 약 11억 5천입니다.
한강변에 위치하며 재건축을 추진하는 잠실주공 5단지 가격이 제일 높습니다. 아무래도 재건축 후에는 가장 최신의 대장 아파트가 될 수 있다는 기대감이 나타나는 것 같습니다.
파크리오와 올림픽선수촌 아파트는 아니지만 잠실에 있는 엘스, 리센츠, 트리지움 등은 토지거래허가구역이라, 실거주자만 접근이 가능합니다.
가격에 상관없이 고르라면 개인적으로 강을 남향으로 바라볼 수 있는 용산 한남동 재개발이 좋은 것 같습니다. 그런데 너무 오래 기다려야 하는 것 같네요. 그래도 한강뷰가 그렇게 시원하고 좋다는데 나중에 살아보고 싶네요.
서초구는 고속터미널 인근이 차가 너무 막혀 개인적으로 선호하지 않는데 가격은 참 넘사벽이네요. 차는 막히지만 동쪽으로든 서쪽으로는 중심에 가깝고, 한강도 끼고 있고, 학군도 좋은 편이라 높은 가격을 유지하는 것 같습니다. 누군가 가격이 모든 것을 말해준다고 하더군요.
강남구는 뭐 말이 필요 없지요. 특히, 최신 아파트에 제공되는 커뮤니티 시설은 정말 부러움을 자아내는 것 같습니다. 다만, 일원동, 개포동에 지어진 최근 아파트는 건폐율이 높아 동간 간격이 상대적으로 가까운 것 같습니다. 그로 인해 동 위치, 층에 따라 차이가 크겠지만 조금은 시야가 답답한 느낌이 들기도 합니다.
송파구는 아주 특별한 특징이 없다는 게 약점인 것 같습니다. 삼성동, 강남 이동하기 가깝고, 한강, 올림픽공원 등 자연 시설도 좋지만, 이 부분은 1등이다 싶은 게 없는 것이 한계라면 한계인 것 같네요. 제 개인적으로는 상대적으로 덜 번잡하고, 그러면서도 롯데 백화점, 롯데 타워 등 생활 편의 시설 풍부하고, 석촌 호수, 한강 고수부지, 올림픽공원 등 녹지 공간도 많아 살기 좋은 동네인 것 같은데 2022년 하락 시점에 왜 그리 떨어졌는지 정확한 이유는 모르겠습니다.
대단지라 일부 사정 있는 급매물이 가격에 반영되어 가격 하락을 만들었다는 얘기도 듣긴 했는데 잘 모르겠습니다.
이 중에 무언가를 살 수 있다면, 뭘 사는 게 나중에 제일 좋을까요?
재건축 가능성이 있는 물건, 신축 아파트, 지역의 대장 아파트.
신축아파트도 시간이 지나면 구축이 되는 것이므로 영구적인 장점은 아닌 것 같고, 결국은 좋은 위치에 있는 것을 고르는 게 더 중요한 것 같다는 생각을 해봅니다.
재건축, 재개발은 미래에 좋은 방향으로 변화하는 것 자체는 확실하니, 진행 속도, 실거주 여건 등 각자 상황에 맞는 요인들을 검토하면 좋은 선택이 될 수 있다고 보입니다. 다만, 재건축, 재개발이 금방 쉽게 되는 것이 아니고 오랜 시간이 필요한 일이라 그 시간 동안의 상황을 잘 고려해야 할 것 같습니다.
시간이 지난 후 어떤 아파트가 어떻게 변화했는지 이 글을 다시 봐야겠습니다.
제목은 10억으로 아파트를 산다면이라고 했는데, 10억으로 살 수 있는 것은 없고, 더 많은 자금이 필요하네요. ^^
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