전세사기 예방] - 계약갱신 시, 계약 종료 시 확인사항

전월세 계약이 종료 시점이 다가오면, 계약을 연장할지 혹은 이사 준비를 할지 결정하게 됩니다. 계약을 연장하고자 하는  계약갱신 시 확인사항을 중심으로, 임차인(세입자)·임대인(집주인) 모두가 알아두면 좋은 갱신 유형과 거절 사유 등을 꼼꼼히 정리해보겠습니다. 또한, 계약 종료 시 유의사항도 살펴봅니다.

1. 계약갱신

(1) 계약 갱신 유형 3가지

1) 합의 재계약

• 임차인과 임대인이 서로 합의하여 계약을 연장하는 방식
• 보증금이나 월세 등 계약조건에 별다른 제한 없이 새로 협의해 정할 수 있음
• 종전 계약과 다른 조건을 설정해도 상호 동의가 있다면 문제 없음

2) 묵시적 갱신

• 계약 종료일로부터 2개월 전까지 임차인과 임대인 어느 한쪽도 계약 종료나 조건 변경에 대해 통보가 없을 경우
• 자동으로 동일한 조건으로 2년 연장된 것으로 간주
• 보증금이나 월세 인상 등의 협의가 없었다면 이전 계약 내용이 그대로 적용

3) 계약갱신 요구권

• 임차인은 계약 종료 전 6개월 ~ 2개월 전 사이에 한 번 계약 갱신을 요구할 수 있음
• 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없고, 갱신이 이뤄지면 2년이 추가로 보장
• 여러 사정으로 주택을 계속 임차하고자 하는 세입자에게 꼭 필요한 제도

(2) 집주인(임대인)이 갱신 거절할 수 없는 원칙

• 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 원칙적으로 거부 불가
• 다만, 아래 정당한 사유에 해당할 경우 갱신을 거절할 수 있음

1) 집주인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 9가지

아래 각 항목에 해당하면, 임차인의 갱신요구권도 거절될 수 있습니다. (※ 주택임대차보호법 등 관련 법령 참고)

1. 임차인이 2기에 해당하는 차임(월세)을 연체해 연체 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 해당 주택을 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 무단 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 주택 일부 또는 전부를 고의·중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택이 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가능한 경우
7. 임대인이 주택 철거·재건축 등을 위하여 해당 주택을 사용(점유)할 필요가 있는 경우
8. 임대인(또는 직계존속‧직계비속)이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차 지속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우

(3) 추가 유의사항

1) 묵시적 갱신 후 계약 해지

• 세입자는 언제든(통상 3개월 전 통보) 해지 통보 가능
• 집주인은 묵시적 갱신에 들어가면 정당한 사유 없이 중途 해지 어렵다는 점 유의

2) 계약갱신 요구권은 1회 사용 가능

• 2년+2년 최대 4년 보장 (단, 상가건물 임대차 등은 별도 규정)

3) 합의 재계약 시 보증금 인상 폭

• 일반적으로 인상 폭 제한이 없으나, 지역에 따라 전월세상한제가 적용될 수 있으니 확인

4) 임대인 직접 거주 사유

• 실제로 임대인이 해당 주택에 거주할 계획이 있는지 여부가 중요
• 허위로 갱신 거절 후, 다른 임차인에게 임대하는 건 법적 분쟁 소지가 있음

 

전세사기 예방 (계약서 검토)

2. 계약 종료

(1) 해지통지 기간

1) 원칙

• 전·월세 계약은 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인이나 세입자가 의사를 통보해야 합니다.
• 계약갱신 요구권을 사용하지 않는다면, 이 기간 내에 갱신 거절 또는 재계약 의사를 밝혀야 분쟁을 피할 수 있습니다.

2) 묵시적 갱신 예외

• 묵시적 갱신(자동연장)을 피하기 위해서는 임대인 또는 임차인이 계약 종료 전 통보를 꼭 해야 합니다.
• 임차주택에서 퇴거(이사를)할 계획이라면, 퇴거일로부터 3개월 전 통지로 약정하기도 함(계약서 특약사항 참고).

3) 중도 통보

• 만약 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다면, 임차인은 언제든 해지 통보 가능하나, 계약서 조항에 따라 3개월 후 효력 발생 등의 규정이 적용될 수 있으므로 유의하세요.

(2) 보증금 반환

1) 보증금 반환 시기 - 계약 종료 시점

• 원칙적으로 계약이 만료되면 집주인은 보증금을, 세입자는 임차주택을 동시에 반환(인도)해야 합니다.
• 만약 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우, 세입자는 계약만료 후에도 임차권을 유지하면서 다양한 법적 조치(임차권등기명령, 보증금 반환 소송, 경매 등)를 고려할 수 있습니다.

2) 임차원 등기명령

• 보증금을 돌려받지 못하고 이사해야 하는 상황이라면, 전입신고와 함께 임차권등기명령을 통해 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
• 이를 통해 새로운 거주지로 전입해도 대항력을 지속적으로 확보합니다.

3) 보증금 반환받지 못했을 때

• 집주인이 지급을 계속 미루거나 능력이 없는 경우, 주택도시보증공사(HUG) 보증보험이나 SGI서울보증에 가입했다면 보험금 청구가 가능합니다.
• 미리 가입하지 않았다면, 임차권등기명령 후 경매를 진행하여 회수할 수 있습니다.(법률전문가 상담 권장).

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(3) 원상회복

1) 세입자 의무

• 계약 종료 시, 세입자는 임대차 시작 당시 상태로 주택을 원상회복해서 반환해야 합니다.
• 일반적인 생활흔적(벽지변색, 마모 등)은 통상 소모품으로 처리되지만, 과실로 인한 파손은 수리 비용을 부담해야 합니다.

2) 증빙자료 확보

• 입주 시점에 사진·동영상을 촬영해두면 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.
• 이사 전·후 상태를 비교해, 손괴가 있다면 세입자가 보수비용을 지불할 수도 있고, 일반적 마모라면 임대인의 부담일 수 있습니다.

3) 분쟁 사례

• 벽지나 장판 교체를 두고, “사용감”이냐 “손상”이냐를 놓고 분쟁이 자주 발생
• 공인중개사나 전문가 의견, 입주 전 사진 자료를 근거로 합의를 시도하고, 어려울 경우 분쟁조정위원회나 소액재판 등을 활용 가능

(4) 기타 유의사항

1. 계약 종료 후 유지되는 임대차관계
   • 보증금 반환 전까지 임차권은 살아있으므로, 세입자가 나간 뒤에도 보증금을 못 돌려받으면 계약 종료가 완전히 이행된 것은 아님.
2. 임대인 직거주 계획
   • 임대인이 직접 거주하기 위해 재계약 거절했다면, 계약 종료 후 그 이유(직접 거주)로 사용 중인지 지켜볼 필요가 있습니다. 허위로 갱신 거절 후 다른 세입자를 들이는 행위는 불법.
3. 중개수수료 정산
   • 계약 종료 후, 갱신·재계약 시 중개보수가 새로 발생하지 않는지 확인해보세요(중개수수료 기준표 참고).

 

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