재개발 투자 기준 (입지, 무엇을, 언제)

'나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다.' 란 책의 내용을 정리해봅니다.

 

1부, 재개발 투자 이유에 대한 설명에 이어, 2분. 재개발 투자 기준에 대한 내용입니다.

 

2부. 재개발 투자 기준 내용은 다음과 같은 3개의 장으로 구성되어 있습니다.

1장. 앞으로 좋아질 입지를 찾는 법

2장. 그래서 무엇을 사야 할까요?

3장. 인생은 타이밍, 재개발 투자도 타이밍 

 

1장. 앞으로 좋아질 입지의 요건을 크게 4가지로 설명합니다.

그중 첫 번째는 일자리 연결성입니다. 즉, 일자리와 연결된 노선을 노리라고 합니다.

예를 들어, 7호선이 2012년 연장된 온수~부평구청 구간은 가산디지털단지와 강남 고속터미널을 연결한 노선입니다. 7호선 연장 개통으로 일자리가 많은 곳으로의 연결이 빨라지고 편리해진다는 것을 의미합니다. 개통 후 1년간 데이터를 보면, 1호선 라인보다 7호선 라인의 전세가가 훨씬 많이 올랐다고 합니다. 따라서, 앞으로 일자리가 많은 지역인 GBD(강남, 삼성) , CBD(종로, 을지로), YBD(여의도) 연결이 편리해지는 곳을 잘 살펴보라고 말합니다.

 

두 번째 요건은 대규모 신규 단지가 들어설 곳을 찾으라고 합니다. 일정 규모 이상의 신규 주거 단지가 생기면, 주거 여건이 개선되며 비슷한 수준의 중산층이 입주합니다. 이에 따라 자연스레 학령인구가 늘어나게 되고, 학령인구가 늘면 더불어 학원가가 생성됩니다. 현재 학군이 좋다고 하는 강남, 목동, 분당 모두 신도시였습니다. 

 

세 번째 요건은 비선호 시설 이전 예정 지역을 선호하라입니다.  교도소, 군부대 등 비선호 시설이 이전하는 곳이 있는데 이런 곳에 새롭게 들어오는 시설이 호재로 작용하기도 합니다. 예를 들어, 스타필드가 들어선 주변은 다른 지역에 비해 상승률이 높게 나타납니다. 

 

프리미엄 마지막 요소는 자연환경 또는 인공환경입니다. 자연환경만 있으면 크게 의미 없을 수 있지만, 일자리 연결, 대규모 단지, 비선호 시설 이전 등과 같은 요건에 환경적 요인이 더해지면 프리미엄 요소로 작용합니다. 한강뷰, 바다 뷰, 숲세권, 호수조망 등이 있습니다.

 

2장. 그래서 무엇을 사야 할까요?

▶ 다세대주택

 - 초기 재개발이 활발한 시기에는 신조례가 적용되는 구역의 권리산정일 이전에 등기 완료된 신축 빌라 

 - 구축에 비해 사용 가치가 높기 때문에 투자금을 줄일 수 있으며, 추후 감정평가에서도 유리

 - 잘 알고 진행해야 하므로 전문가의 조언을 받고 진행하는 것이 바람직

▶ 상가

 - 상가의 경우, 재개발 시 상가로 받는 것이 원칙 (조례나 정관에 따라 일정 요전을 충족하면 아파트 입주권을 받을 수 있다)

 - 다주택자 관점에서 취득세가 저렴하며, 대출 규제에서 자유로운 편, 다주택자 입장에서 좋은 선택

▶토지/무허가 건축물

 - 다주택자 입장에서 취득세가 상대적으로 저렴

 - 토지의 경우, 입주권이 되기 전까지 주택 수에 포함되지 않는다.

 - 일정 조건을 충족하지 않으면, 입주권이 주어지지 않기 때문에 철저한 검토 필요

 

3장. 인생은 타이밍, 재개발 투자도 타이밍

부동산 사이클을 기준으로 미분양 소진에서 분양 경쟁률 상승까지의 단계를 좀 더 확대했다. 실수요자들이 미분양된 아파트를 사기 시작해 미분양이 모두 소진되면, 지난 장 끝자락에 분양한 준신축 아파트가 상승한다. 그때부터 건설사들이 다시 정비사업에 자금을 지원한다. 

정비사업이 다시 시작할 때, 입지가 떨어져 이해관계가 복잡하지 않은 경우가 빨리 진행되고 가장 먼저 분양합니다. 지역 내에서 일반분양가가 비싸다는 이야기가 나오지만, 어렵지 않게 일반 분양에 성공합니다.

그러면 그 옆의 구역들이 자극받아 움직이기 시작합니다. 따라서, '선두 재개발 일반 분양 성공' (아래 그림에서 ④번으로 표시된 부분) 시점이 재개발 투자 최적의 타이밍이라 생각합니다. 

 

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