임대사업자 구분

임대사업자는 크게 일반 임대사업자와 주택 임대사업자로 구분된다. 

주요 특징을 정리하면 다음과 같다.

 

구분	주택 임대사업자	일반 임대사업자
임대 용도	주거 목적 (전세, 월세)	업무 (사무실, 상가)
사업자등록 시기	취득일(준공일)로부터 60일 이내	계약일로부터 20일 이내
임대 방법	거주자 전입신고 가능	거주자 전입신고 불가능  (사업자등록, 전세권 설정 가능)
주택 수	미포함	전입시 포함
의료보험	지역의료보험과 국민연금 납부 (2천 만원 초과 시)	지역의료보험과 국민연금 납부  (소득금액 상관없이)

 

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▶ 묵시적 갱신

임대인이 임대차 계약 만료 시점을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에, 임대차 계약에 대한 갱신 거절을 임차인에게 통지하지 않았다면, 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보는 것을 의미한다.

임차인 역시도 계약 만료 시점 1개월 전까지는 임대인에게 계약 거절 또는 변경을 통지할 의무가 있다. 임차인이 차임을 2개월 이상 연체하거나 임차 주택을 주거 목적 이외의 목적으로 사용한 경우에는 묵시적 갱신을 할 수 없다. (주택임대차 보호법 제6조 3항)

 

▶전세권 설정과 확정일자 차이는

첫째, 확정일자 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권 설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정 순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.

따라서, 확정일자 제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록 전입신고만 해두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제 거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있음에 반하여, 전세권 설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록 전입신고나 실제 거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.

 

둘째, 확정일자 제도는 등기소나 공증인 사무실 또는 주민센터에서 저렴한 비용으로, 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의 여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권 설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며, 그 절차가 복잡하고, 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권 설정등기를 말소해 주어야 합니다.

 

셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권 설정등기를 한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권 실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

다만, 건물의 일부에 대하여 전세권 설정등기를 한 경우 그 나머지 건물 부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차 부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다.