임대사업 관련 내용 정리

'나는 소액으로 임대 사업해 아파트 55채를 샀다' 책에 나오는 내용을 정리합니다. 

저자가 소액 아파트 투자를 집중적으로 하는 이유부터 임대 사업 실전 거래 내용, 법률적 부분, 세금 및 절세 관련 내용, 임대 사업자 입장에서 임차인과 일어날 수 있는 문제까지 실무적인 내용을 꼼꼼하게 다루어주고 있는 책입니다.

 

2018년 출간된 책이기 때문에 최근 여러 정책의 변화가 있어, 설명된 내용 중 일부 세부 내용은 달라진 부분이 있겠지만, 큰 틀을 이해하는 부분에는 충분히 참고가 되는 것 같습니다.

 

<< 책에 나오는 몇 가지 내용에 대한 요약정리 >>

 

▶ 다가구 1 주택 소유자는 임대사업(등록) 하지 마라

다세대와 달리 다가구는 양도세 비과세 여부를 판정할 때 1세대 1 주택으로 분류되기 때문에 세금 부분에서 유리한 점이 많으므로 굳이 임대주택으로 등록할 필요 없다.

 

▶ 다가구 주택을 임대사업자로 등록했을 때 감면 내용

 - 취득세: 공동주택에 한하므로 감면 안됨

 - 재산세: 공동주택에 한하므로 감면 안됨

 - 종합부동산세: 1호 이상 임대주택으로 등록 시 합산 배제 가능. (기준시가 수도권 6억 원, 지방 3억 원, 면적 제한 없음) 

 - 임대소득세: 각 호당 기준시가 전국 6억 원 이하, 85㎡ 이하 가능

   (단, 다가구주택의 기준 임대 개시일 당시 각 호당이 아닌 전체 건물과 토지의 기준시가가 6억 원 이상인 경우 임대소득세에 대한 감면은 없으니 주의가 필요함)

 - 양도소득세: 각 호당 기준시가 수도권 6억 원, 지방 3억 원, 85㎡ 이하일 경우, 양도세 장기보유 특별공제 적용 

  (준공공임대 장기보유 특별공제는 주택 가격 제한 없고 85㎡ 이하 제한 있음)

 

▶관리 처분 인가일 이후 조합원 입주권을 매수하는 경우,

 - 잔금일 기준으로 사람이 살고 있었다는 증거인 단수/단전 영수증과 전입 세대 열람(동사무소) 등의 서류가 있으면 집이 있는 것으로 간주해 주택세율(1.1%)이 적용되지만,

- 이미 이사를 나갔거나 주택이 멸실된 경우라면 토지를 취득한 것으로 간주해 4.6% 세율이 적용된다.

 

▶ 인테리어 잘하는 곳, 국토교통부 앱으로 찾아

- 주택 매입 후 세를 주기 전에 인테리어를 하게 된다. 이때 인근 인테리어 업체로부터 견적을 받고 진행하는 경우가 많다. 그런데 이 업체가 믿을 만한 업체인지, 시공을 깔끔하게 하는지 확인이 어렵다. 

이런 문제를 해결할 수 있는 앱이 '키스콘(KISCON) 건설업체 파인더 앱'이다. 신축, 보수, 유지관리, 해체, 철거 중 공사를 선택하고 규모와 금액을 입력하면 GPS 정보를 이용해 해당 지역 적정 규모 건설업체 목록을 제공하는 앱이다. 해당 업체의 영업정지, 과징금 처분, 등록말소 등 이력 조회가 가능해 신뢰도가 우수한 업체를 검색할 수 있다.

 

▶ 임대사업자 거주 주택 비과세 요건

다주택자가 비과세를 받고자 하는 경우, 거주 주택을 제외한 다른 모든 주택을 임대주택으로 등록하고 거주 주택은 2년 이상 보유. 세대원 2년 이상 거주 요건을 충족할 때 비과세가 된다.

 

▶ 양도소득세 필요경비 관련 항목

필요경비 인정	필요경비 불인정
- 취득세, 등록세 등 - 세무사 수수료 - 법무사 수수료 및 중개 수수료 - 새시 설치, 발코니/방 확장 공사 비용 - 토지초과이득세 및 개발/재개발부담금 - 상/하수도 배관 공사 - 난방시설 교체 비용 (보일러 등) - 소유권 확보 소송 비용, 화해 비용 - 장기할부조건 연부이자 - 올림픽선수촌 아파트 기부금 - 경매 취득 시 유치권 변제 금액 (판결문 첨부시) - 경략대금에 불포함된 대항력있는 전세 보증금 - 불법건축물 철거 비용 - 부동산 매각 광고료 - 대신 지급한 매수인 등기비 - 매입한 채권 매각차손 금액 - 양수인 부담한 양도자의 연체료	- 고가 상들리에 구입 비용 - 벽지, 장판 교체 비용 - 싱크대, 주방 가구 구입비 - 페인트 및 방수 공사비 - 외벽 도색 비용 - 보일러 수리 비용 - 임차인 퇴거 보상 비용 - 금융기관 대출금 지급 이자 - 경매 취득 시 세입자 명도 비용 - 은행 대출 시, 감정비, 해지비 - 장기할부 조건 연체 이차 - 경매 낙찰금 지연에 따른 이자 - 매매계약 해약으로 인한 위약금 - 세입자에게 지급한 철거 비용 - 취득세의 납부 지연 가산세, 연체료 - 수목 재배 비용 - 오피스텔 비품 구입비