책] '그들은 왜 아파트를 팔았나?'

빌딩박사 박종복의 '그들은 왜 아파트를 팔았나?'를 읽었습니다.

 

그들은 왜 아파트를 팔았나

미소빌딩연구소 원장인 25년 이상의 부동산 전문가인 박종복 저자의 책입니다. 표지에 적힌 '80인의 빌딩 투자 성공 스토리' 제목처럼 빌딩 투자 사례 중심으로 구성되어 있습니다.

 

책은 총 6파트로 구성되어 있습니다.

 

Part1. 왜 빌딩인가? 지금부터 빌딩에 투자해야 하는 이유

Part2. 빌딩 부자 되고 싶다면 이 지역에 투자하라

Part3. 돈 되는 빌딩 구입 실전 노하우

Part4. 돈 되는 투자 vs. 돈 안 되는 투자

Part5. 빌딩 샀다고 끝이 아니다! 부자 건물주 되는 노하우

Part6. 정부의 부동산 규제 정책에도 끄떡없는 부동산 투자

 

빌딩 투자 사례 80인을 대상으로 통계를 나타낸 데이터가 있는데, 실투자금이 25%, 대출금이 75%인 부분이 인상적이었습니다. 빌딩 투자 80인 사례에 나타난 실 투자금이 생각보다 아주 많지 않은 부분이 제 고정관념과 인식을 깨는 부분이 있었습니다. 물론 실 투자금이 적은 금액은 아니지만 빌딩을 산다고 할 때 막연하게 생각하게 되는 어마어마한 금액보다는 적은 금액인 경우도 있어서 놀라웠습니다. 책 제목처럼 아파트 구매 금액 정도 또는 그 이하의 투자금도 있어 놀라웠습니다. 

 

물론 실투자금을 적게 넣으려면 대출을 잘 받아야 하고, 대출을 잘 받기 위해서는 신용이 중요하다는 내용이 나옵니다. 그리고, 은행에서 높은 신용 점수를 받는다는 것은 일반적으로 생각하는 대출이 없는 것이 아니라 대출금을 연체 없이 잘 납입하고, 소득이 있는 금융적 관점이라는 내용이 나옵니다.

 

일반인이 생각하는 신용등급 높은 사람	'은행'에서 생각하는 신용등급 높은 사람
- 대출이 전혀 없는 사람 - 신용카드가 없는 사람 - 타인의 대출 보증 사실이 없는 사람 - 적금 통장이 많은 사람 - 연체 사실이 없는 사람	- 제1금융권에서 적당한 금액을 대출받은 사람 - 대출 이자 연체 사실이 없는 사람 - 신용카드 결제금 연체 사실이 없는 사람 - 고정적인 소득 신고를 착실히 한 사람 - 현재 직장에 다니는 사람 - 나이가 많지 않은 사람

 

빌딩 투자 역시 입지가 중요하다고 강조합니다. 입지는 단순히 현재의 위치나 상태를 의미하는 것이 아니라 미래 가치를 중요하게 고려해야 한다고 말합니다. 그리고 고소득 인구가 많은 곳, 지가 상승과 거래가 활발한 지역 중심으로 살펴보라고 합니다.

 

빌딩은 수익률로 평가하지 말라고 말합니다. 수익률이 높다는 것은 빌딩의 가치는 그다지 많이 오르지 않았다는 것을 의미할 수 있다는 관점을 설명합니다. 착한 빌딩은 가격이 1년에 5% 이상 오르는 빌딩이라고 설명하며, 나쁜 빌딩은 다음과 같이 설명합니다.

 

나쁜 빌딩 

- 가격이 1년에 5% 이상 오르지 않는 빌딩

- 임차인이 임대로 변동 없이 오래 사용하고 있는 빌딩

- 건물주가 월 임대료 및 계약 만기일을 외우지 못하고 있는 빌딩

- 건물주가 임차인이 나간다고 할까 봐 걱정하는 빌딩

- 건물주가 간판이 몇 개 걸려있는지 모르는 빌딩

- 건물주가 임차 업종이 빌딩 가치를 올리는지 하락시키는지 모르는 빌딩

- 1년에 2회 이상 수리해야 하는 빌딩

- 공실이 전체의 30% 이상 지속되는 빌딩

- 4m 이하 도로를 접한 빌딩

- 준공한 지 20년이 넘은 빌딩

- 주변에 더 높은 건물이 별로 없는 빌딩

- 토지 가격 외 건물 가격을 추가로 계산해서 구입한 빌딩

- 구입 당시보다 수익률이 떨어진 빌딩

 

그 외 매매 시 주의 사항 등 사례에 따라 구체적인 예시들이 나와 있고, 사례 중심이라 쉽게 읽을 수 있습니다.

 

 

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