상가 임대인이 보증금 반환 전 확인해야 하는 일

상가 보증금 반환 전 확인할 항목

상가 임대가 종료되어 임차인이 나갈 때, 상가 임대인은 보증금 반환 전 확인해야 하는 상황들입니다.

 

- 연체된 임대 관리비가 있는지

- 임차인이 납부하지 않은 공과금이 있는지

- 연체가 있다면 지연손해금은 얼마인지

- 임대 공간의 원상복구가 잘 되었는지

- 임차인의 사업자등록과 영업신고 말소 여부

 

대부분 관리비와 공과금 확인, 임대 공간에 대한 상태 체크는 하는데 반해 사업자등록과 영업신고 말소 여부 확인을 놓치는 경우가 많다고 합니다.

 

기존 임차인이 나가면서 사업자등록과 영업신고를 말소하지 않으면, 새로운 임차인이 영업 신고를 하고, 특히 음식점처럼 영업 허가를 받아야 하는 업종의 경우, 신규 임차인이 영업 허가를 받을 수 없어 영업 신고 및 사업자등록을 신청할 수 없는 상황이 됩니다.

 

따라서, 원상 복구하고 나간 것만 확인하는데 물리적인 확인 외에 서류적인(행정적인) 내용을 반드시 확인해야 합니다.

 

이전한 전 임차인은 협조적이지 않을 수 있으므로 임대인이 꼭 확인해야 합니다.

 

그리고 혹, 상황이 이렇게 되었다면, 사업자 등록과 영업 신고를 임대인이 직권 말소할 수 있는 방법이 있습니다. 

 

세무서에 가서 전 임차인의 사업자 등록을 직권 말소 신청할 수 있는데,  관할 구청 환경위생과에서 영업허가 신고를 직권 말소 신청할 수 있습니다.

 

사업자등록 직권 말소는 계약 종료나 해지를 증명할 서류와 폐업한 사업장 사진 등을 첨부하여 세무서에서 신청하면, 공무원이 해당 사업장에 실사를 나와 확인 후 말소 처리가 됩니다. 기간은 약 일주일 정도 소요된다고 합니다.

 

영업허가 신고 직권 말소는 세무서에서 사업자 등록이 직권 말소 처리되면, 구청에서 전산으로 확인이 가능하기 때문에 바로 영업허가 신고를 직권 말소할 수 있습니다. 

이 경우, 전 임차인에 대한 의견 청취, 현장 조사, 공시송달, 청문 등의 절차가 진행되기 때문에 약 한 달 정도의 시간이 소요될 수 있습니다. 

 

이렇게 뒤늦게 직권 말소 신청을 하려고 하면 한 달 이상의 시간이 소요될 수 있기 때문에 계약 종료에 따른 보증금 반환 전에 확인하는 것이 바람직합니다.

 

판례에 따르면, 임차인의 원상회복 의무에는 사용하던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함된다고 하고 있습니다. 따라서, 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차 건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대해여 폐업신고 절차를 이행할 의무가 있다고 나와 있습니다. (대법원 2008.10.9 선고 2008다 34903 판결)

 

따라서, 임차인의 폐업신고 지체는 원상회복 의무 불이행으로 인정되며, 의무 불이행에 따른 손해배상책임을 부당하게 됩니다. 이 경우, 폐업 처리가 되어 다른 영업신고가 가능한 기간까지의 임대료 상당을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

 

임대차 계약 해지 시 중요 내용이므로, 꼭 기억해야 할 내용입니다.

 

참고 영상입니다.] 상가임대인이 보증금 반환 전 확인해야 하는 일

 

 

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