상가 임대 - 임차인의 원상복구 범위는?

임차인의 원상복구 범위

초보 상가 투자자로 임차인이 있는 작은 상가를 매입했습니다.

 

상가 매입할 때, 임차인과의 임대 계약서를 보니, 임차가 끝나면 원상 복구한다는 문구가 있기에 간단히 생각하고 넘어갔습니다. ㅠㅠ 

 

그런데 임차인이 폐업을 하고 나간다고 알려왔습니다. 임차인이 그만두고 나간다고 하니, 계약서에 따라 원상복구 하시고 나가시라고 했는데 원상 복구에 대한 이견이 있다는 것을 알았습니다. 

 

알아보니, 임대차 종료 시 원상 복구의 범위를 어디까지 해야 하는지에 대해 많이 이슈가 되고 있더군요. 

 

여러 정보를 찾아보니, 다음과 같이 정리되고 있습니다.

원상복구 정리

민법은 사용대차의 차주가 목적물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 규정하고 있고, 이를 임대차에 준용하고 있습니다(민법 제654조, 제615조).   ----------------------------------------------------------------------------- 즉, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 시 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 합니다.  그렇다면 원상회복의 내용과 범위는 어떠할까요? 1. 당사자 사이에 임대차 원상회복 의무의 내용 및 범위와 관련한 약정이 있을 경우 그에 의합니다.   임대차가 종료된 때 임차목적물의 원상회복의 내용과 범위에 관하여 당사자 사이에 구체적, 개별적인 약정이 있는 경우에는 그에 의합니다.  2. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무와 관련한 별다른 약정이 없는 경우, 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다.  - 대법원은 별도의 약정이 없는 한 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다고 판시하고 있습니다.

 

즉, 권리금을 내고 사업장을 인수받아 운영하던 임차인이라면, 임차받았을 상태로의 반환만 하면 되는 것입니다.

 

제가 구입한 상가 임차인은 이전 운영자에게 권리금을 주고, 인계받아 상가를 운영했습니다. 따라서, 본인이 인계받은 상태로의 반환만 하면 되는 것입니다. 

 

저는 새롭게 임대를 주려면 공실 상태로의 철거를 해야 하고, 이 부분은 제가 감당해야 하는 부분인 것입니다.

 

원상 복구 해석 범위가 이렇게 다른 부분을 알았다면, 상가 매입 시점에 좀 더 고민을 했어야 하는 것 같습니다. 지금 수준에서 생각나는 방법은 상황에 따라 여러 가지가 있겠지만, 일단 2가지가 있을 것 같습니다.

 

방법 1) 나중에 공실 상태로의 철거가 발생할 수 있고, 철거 시 발생하는 비용을 감안해서 상가 구입 시 매입 비용을 조정하는 방법이 있을 수 있습니다. 이 부분은 기존 임차인이 가까운 시일 내에 그만두고 나갈 계획이 있다는 점을 상가 매도인과 매수인이 상호 알고 있어야 가능한 방법입니다. 그런데 현실적으로 그 부분은 쉽지 않을 것 같습니다. 

 

방법 2) 임차인과 새롭게 계약서를 작성하면서, 해당 업장을 그대로 새로운 임차인에게 인계하여 나가는 경우가 아니라, 폐업을 하는 경우, 공실로 원상 복구한다는 조항을 명확하게 명기할 수 있습니다. 단순히 원상 복구라는 표현은 상호 간에 관점 차이가 발생할 수 있으므로, 정확하게 표현하는 것이 바람직합니다. 

 

이런 상황에 대한 대비를 미리 했어야 하는데, 초보라 이런 경우를 미처 고려하지 못하였습니다.

비싼 수업료를 내고 배우는 셈입니다.

상가의 원상 복구에 대해 계약서에 정확하게 명기해야 한다는 것을 기억해야겠습니다.