정지영(필명 아임해피)님이 지은 '대한민국 재건축 재개발 지도'를 읽었습니다.
책의 내용을 공부 삼아 정리해봅니다.
● 재건축과 재개발의 차이
구분 | 재건축 | 재개발 |
사업 목적 | 사익 측면이 강함 | 공익 측면이 강함 |
충족 요건 | 안전진단 통과 | 노후도, 접도율 충족 등 |
세입자 혜택 | 없음 (서울 단독주택 재건축은 있음) |
세입자 주거이전비, 영업보상비 등 있음 |
조합원 자격 조건 | 구역 내 소재한 건축물 및 그 부속 토지를 동시에 소유한 자 | 구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자 (토지 소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 자) |
조합 설립을 위한 필수 동의율 | 토지 등 소류자 3/4 이상 & 동별 구분소유자 1/2 이상 & 토지 면적의 3/4 이상 동의 |
토지 등 소유자 3/4 이상 & 토지 면적의 1/2이상 동의 |
현금 청산 | '매도 청구'라고 한다. | '토지수용'이라고 한다. |
초과이익환수제 | 있다 | 없다 |
● 주요 진행 단계
정비구역 지정 -> 조합설립 인가 -> 사업 시행 인가 -> 권리처분 인가 -> 일반 분양
정비구역 지정
재개발 구역 지정을 위해서는 주민 동의와 지자체 심사 과정이 필요한데, 이 과정에 주민 공람을 통해 정보가 공개됩니다. 이 정보를 통해 진행 현황을 확인할 수 있습니다.
서울시는 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr) 사이트에서, 경기도는 경기도청(www.gg.go.kr) 사이트에서 지역 내 정비사업 추진 현황을 알 수 있습니다. 다른 지역 역시 해당 지자체 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.
조합설립 인가
재건축, 재개발 조합 설립 동의율 기준에 맞춰 조합설립이 이루어집니다.
조합 설립 후 어떤 시공사가 관심을 보이는지가 해당 사업의 사업성을 가늠하는 잣대가 될 수 있습니다.
투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 조합원 양도 금지됩니다. (예외 사항 존재)
투기과열지구 내 재개발은 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합에 한해 4단계 관리처분 인가부터 조합원 지위 양도 금지됩니다.
사업시행 인가
건축 심의가 이루어지는 과정으로 조감도를 볼 수 있습니다. 대략의 층수, 세대수 등 건축 계획이 수립되며, 조합원 물량, 일반 분양 물량, 임대 물량 등도 대략 정해집니다. 일반 분양 물량이 많으면 사업성이 좋아집니다.
사업시행 인가를 받으면, 감정 평가와 조합원 분양 신청이 진행됩니다.
감정 평가 결과에 따른 감정평가액과 비례율에 따라 권리가액이 정해지고, 조합원 분양금과 권리가액의 차이에 따라 추가부담금이 발생하거나 환급금이 산정됩니다. 권리가액이 조합원 분양금보다 높으면 환급을 받을 수 있고, 부족하면 추가 부담금을 내야 하는 것입니다.
관리처분 인가
조합원 분양 신청 마지막 날이 사업 규모가 확정되는 날이자 관리처분계획 수립일입니다. 조합원 분양 물량에 따라 감정평가액 총액이 결정되고, 그 외 사업비가 정해집니다.
기존 자산 및 평균 부담금 통지, 관리처분계획 총회 및 공람, 관리처분계획인가 신청의 과정을 거쳐 관리처분 인가가 진행됩니다. 관리처분 인가일을 기준으로 조합원의 물건은 권리 상태인 '입주권'으로 바뀝니다.
이후 이주와 철거 과정이 진행됩니다.
일반 분양
조합원 물량 외 남은 물량을 일반 분양하고, 준공을 하면 입주 절차로 진행됩니다.
● 그래서 언제 사야 할까?
투기과열지구에서 재건축은 조합설립 이후에 예외 물건을 제외하고는 매수가 불가능하므로, 조합설립 조짐이 보이면 그전에 매수를 하는 것도 좋은 전략입니다.
투기과열지구가 아닌 곳에서는 이주 시점에 전세비를 이주비 대출로 처리할 수 없는 물건이 더러 나오기도 합니다.
재건축/재개발 투자에선 언제가 제일 쌀까를 고민할 것이 아니라 어떤 타이밍에 그나마 고를 수 있는 물건이 가장 많을까라는 관점으로 접근해야 합니다.
책의 다음 부분은 나중에 이어서....
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