토지거래 허가구역 상가도 대출 40% 제한

상가를 투자 차원에서 구매하는 경우, 대출을 통한 레버리지를 이용하게 됩니다. 그래서 보통은 2021년 기준으로 약 55%-60%에 해당하는 대출을 받아 매입하게 됩니다.

 

그런데 상가가 토지거래 허가구역에 위치하고 있다면, 대출 한도가 LTV 영향을 받아 약 40% 수준으로 제한됩니다.

관련 내용 및 기사를 찾은 내용은 다음과 같습니다.

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토지·오피스텔·상가 등 비주거용 부동산에 대한 담보인정비율(LTV) 규제가 모든 금융권으로 확대된 것은 ‘LH(한국 토지주택공사) 땅 투기’ 방지를 위한 후속 대책입니다. 2021년 7월부터는 토지거래허가지역 내 신규 비주택 담보대출에 대해선 LTV 40% 규제를 적용한다. 오피스텔·상가 등 관련 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 정부는 다만 기존 농업인이 농지원부, 농업경영체 확인서 등을 통해 인증할 경우 LTV 적용 예외 대상으로 인정해줄 방침이다. 토지거래허가구역 땅·상가 대출도 'LTV 40%'로 금융위원회 관계자는 “최근 LH 사태를 계기로 비주거용 부동산에 대한 규제 정비 필요성이 대두되고 있다”며 “농·축·어업인·영세 자영업자 등 실수요자에 대해서는 각종 증빙 자료를 검토해 예외를 인정해줄 것”이라고 말했다. 금융당국은 또 개인별 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제가 전면 시행되는 2023년 7월부터는 이들 비주거용 부동산에 대해서도 개인 단위 DSR을 적용한다는 계획이다. 그동안 금융당국은 비주택 담보대출 증가율이 비교적 높은 상호금융에 대해서만 행정지도로 LTV 70% 규제를 시행해왔다. 은행 등 다른 금융권은 경락률(감정가 대비 낙찰가율) 등을 감안해 LTV 60~80%를 적용해왔다는 게 당국의 설명이다. 비주거용 부동산 담보대출의 전년 대비 증가율은 △2018년 3.4% △2019년 1.6% △지난해 2% 등으로 높은 편은 아니다. - 한경 경제 기사 참조

 

 

'토지 거래 허가 구역?'

토지거래허가구역이란 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역으로 해당 구역의 땅은 시군구청장의 허가가 있어야지 매매 진행이 가능한 것을 말합니다. 이 제도는 1979년 처음 도입되었습니다. 특징 및 주의사항으로 대통령이 사유를 정해둔 것 외의 경우에는 5년 이내에 허가받은 용도에 맞게 사용을 해야 하고 그 이상의 규모를 넘기면 허락을 받아 진행해야 합니다. 실제로 거주를 하는 사람 외에는 매수가 힘들게 만들어 놓았고 일정 면적에 대해서 적용이 됩니다. 

 

토지거래허가구역으로 지정되면 실수요자 이외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없습니다.

▲도시지역 내의 경우 주거지역 180m2, 상업지역 200m2, 공업지역 660m2, 녹지지역 100m2 초과할 경우

▲도시지역 이외는 250m2, 농지는 500m2, 임야는 1,000m2 초과하는 토지를 구입할 경우 실수요자임을 입증해 해당 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아야 합니다.

이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 계약 토지거래가격의 30% 이하를 벌금으로 물어야 합니다.

 

 

토지거래 허가구역 여부는 토지e음 사이트에 주소를 입력하여 확인할 수 있습니다. 

(토지e음 사이트 - http://www.eum.go.kr/)

 

 

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